حسابات الضمان تثير الجدل قبل صدور قانون تنظيم السوق العقارية

ويحذر مطورون من أن فرض قيود على حركة الأموال دون توفير بدائل تمويل مناسبة قد يدفع الشركات إلى زيادة المقدمات وتقليص فترات التقسيط، فيما قد تجد الشركات الأقل قدرة مالية صعوبة فى الاستمرار بنموذج عملها الحالى.

ويمثل قرار مجلس الوزراء لسنة 2022 إحدى الركائز التنظيمية المطروحة فى مناقشات التشريع المرتقب، إذ ينص على فتح حساب مصرفى مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودع فيه أقساط العملاء، مقابل التزام المطور بإيداع مبلغ مالى يتناسب مع مساحة المشروع أو المرحلة المطروحة للبيع وتكلفتها الإنشائية قبل الحصول على تصريح البيع، ويكون الصرف وفقا لتقارير من مكاتب استشارية معتمدة.

وأكدت المهندسة راندة المنشاوى، وزيرة الإسكان، أن تطبيق النظام لن يكون بصورة موحدة على جميع الشركات، بل سيراعى اختلاف أحجامها وتصنيفاتها وطبيعة مشروعاتها، بما يشمل نسب الإيداع ومستويات التنفيذ، مع التشديد على توفير منظومة واضحة وإدارات متخصصة فى البنوك لتيسير الإجراءات على الشركات.

ووفقًا للمسودة الأولية لمشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين، سيتم إتاحة استخدام الشركات الأعلى تصنيفًا نسبة لم تحدد من أموال أحد المشروعات لتمويل مشروع أو مرحلة أخرى، بشرط مراعاة نسب الإنجاز فى المشروع الأصلى وعدم الإخلال بجدوله الزمنى، وفق الضوابط المنظمة، فى المقابل دعا مطورون إلى الاحتفاظ بنسبة تتراوح بين 40 و60٪ من حصيلة المبيعات فى حساب الضمان، لأوجه إنفاق المتعلقة بمدفوعات الأرض والإنشاءات والالتزامات المرتبطة بالمشروع، والسماح باستخدام الجزء المتبقى من التدفقات النقدية فى أنشطة أخرى للشركة وفق ضوابط واضحة.

وقال المهندس أحمد صبور رئيس شركة الأهلى صبور، إن نظام حسابات الضمان يمثل توجهًا إيجابيًا، لكنه يتطلب مراعاة الفارق بين حجم السوق المصرية الضخم والأسواق التى تطبقه، مشيرًا إلى أن تعدد الجهات المسؤولة عن التنفيذ قد يؤدى إلى بطء الإجراءات إذا لم تُحدد الاختصاصات بوضوح، كما أن البيروقراطية والأيدى المرتعشة للموظفين قد تؤدى لتأخر الموافقات على صرف الأموال، حتى مع استيفاء مستندات الإنجاز، قائلا «الإجراء يستغرق أسبوع فى دبى، قد يمتد إلى شهرين عندنا» ما قد يعطل الأعمال. من جانبه، قال أحمد أهاب، الرئيس التنفيذى لشركة مدار، إن النظام قد يمثل تحديًا للشركات الأقل قدرة ماليا، فى ظل اعتماد السوق على تحصيل أقساط مجزأة مقابل فترات تسليم أقصر.

وأوضح أن جزءا كبيرا من التحصيلات يذهب إلى التسويق والعمولات والرسوم الإدارية، ما يحد من الأموال المتاحة للأرض والإنشاءات، ويزيد الفجوة التمويلية لدى الشركات التى تعتمد على تدوير السيولة بين مراحل مشروعاتها، محذرًا من أن تطبيق الضوابط دون مراعاة هذه الظروف قد يزيد مخاطر التعثر بدلًا من الحد منها.

وقال أمجد حسنين، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن تطبيق حسابات الضمان يجب أن يرتبط بتصنيف المطور العقارى، بحيث تختلف نسب الإيداع والسحب وفقًا لقدرات كل شركة، مع إصدار تعليمات واضحة للبنوك المنظمة للعملية، وتطبيق النظام تدريجيًا على المشروعات الجديدة، مشددا على على ضرورة ربط الصرف بنسب التنفيذ وفق قواعد ملزمة وشفافة.

من ناحيته تساءل المهندس عبد الله سلام، الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر، عن دور القطاع المصرفى فى تمويل مشروعات التطوير مقارنة بالأسواق الخارجية، موضحًا أن اعتماد المطور المصرى بصورة أساسية على موارده ومبيعات العملاء يفرض أعباء كبيرة عليه، ما يستدعى توزيع المسؤوليات التمويلية بين أطراف المنظومة، بالتوازى مع تطبيق حسابات الضمان، لضمان حماية العملاء دون الإضرار بقدرة الشركات على استكمال مشروعاتها.